Blog: de keuze van de beste (hypotheek)bank

In dit blog lees je de (vele) afwegingen t.b.v. de keuze van de geldverstrekker.

De laagste hypotheekrente, dus ook de laagste maandlasten. Erg prettig, maar is dat altijd de beste optie? Als je hier ‘ja’ op antwoordt, lees dan vooral niet verder.

Indien je een hypotheek afsluit dien je bij de keuze van de geldverstrekker (en van het product van de geldverstrekker) op vele zaken te letten, bijvoorbeeld:

• Soorten rentevaste perioden: de rente wordt vaak 10, 20 of 30 jaar vastgezet. Maar worden ook korte periodes (variabel, 1, 2,3, 5, 6 en 7, 12,f 15 of 25 30 jaar vast aangeboden? Mogelijk zijn die voor jou interessanter (dan wel combinaties van rentevaste perioden, wat ook niet altijd kan).
• Soorten hypotheekvormen: bij sommige partijen kun je alleen een Annuïteitenhypotheek, Lineaire hypotheek of een Aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Maar wat als je een lopende (Bank)spaarhypotheek of een Levenhypotheek hebt? Laat goed doorrekenen wat in jouw situatie de beste optie is.
• Rente behorende bij de hypotheekvormen: veelal betaal voor je voor een Annuïteitenhypotheek en een Lineaire hypotheek een lagere rente dan bij bijvoorbeeld een Aflossingsvrije hypotheek of Bankspaarhypotheek. Een aantal partijen hanteert dezelfde rentes voor alle vormen.
• Verlagen schuld-marktwaardeverhouding tijdens de looptijd: een belangrijke voorwaarde bij niet-NHG hypotheken (NHG = Nationale Hypotheek Garantie = aankoop tot € 310.000,-). Bij deze regeling kan de rente tijdens de looptijd dalen (meestal dien je dit zelf aan te geven). Stel dat je bij aanvang rond de 100% van de waarde van de woning financiert (bijv. waarde woning = € 360.000,- de hypotheek is ook € 360.000,-), dan zitten er verschillende risico opslagen in het rentepercentage. Deze opslagen kun je bij de meeste partijen tijdens de looptijd laten vervallen als de situatie zich voordoet (de hypotheekschuld is lager geworden door de reguliere en/of extra aflossingen en de marktwaarde is gelijk gebleven dan wel gestegen, 2. De marktwaarde van de woning is gestegen (veelal aan te tonen door een recente WOZ beschikking en/of een recent taxatierapport). Niet alle partijen kennen deze regeling of kan dit pas toegepast worden ná de eerste rentevaste periode. De looptijdrente is dan veelal de belangrijkste factor bij de juiste keuze.
• Tussentijds extra aflossen: bij veel geldverstrekkers kun je 10% per jaar boetevrij aflossen, bij sommigen 15% of 20%. Ook zijn er geldverstrekkers waarbij je onbeperkt boetevrij kunt aflossen als je uit eigen geld aflost (niet n.a.v. oversluiting naar een andere partij).
• Meeneemregeling: een belangrijke regeling als je gaat verhuizen en je de hypotheekvorm en de rentecondities mee wilt nemen naar je nieuwe woning. Niet alle geldverstrekkers bieden het zuiver meenemen van je rente aan. Soms is het dan dus ook niet mogelijk om die lage 10-, 20 of 30 jaars rente voor de resterende rentevaste periode mee te nemen. Daarnaast hangt dit af van of je wel of geen NHG hebt. En binnen wat voor periode moet je een nieuwe hypotheek afgesloten hebben? Dat is meestal binnen 3 of 6 maanden na aflossing van de oude hypotheek. Check dit dus goed bij het afsluiten van de hypotheek.
• Rentemiddeling/rente afkoop: bij de diverse geldverstrekkers kun je de rente tussentijds laten aanpassen (bekijk goed de voor- en nadelen en de kosten t.o.v. de opbrengst). Let erop of dit ook kan bij jouw geldverstrekker en o.b.v. wat voor voorwaarden.
• Offerte geldigheidsduur (kosten voor verlenging): in veel offertes zie je een geldigheidsduur van 3 maanden. Maar wat als de overdracht van de woning over 6 maanden of langer is? Er zijn partijen waarbij je de offerte kunt verlengen d.m.v. een betaling van verlengingskosten (in jargon: de bereidstellingsprovisie). Ook zijn er partijen met producten die offertes geven met een geldigheid van 6 tot wel 12 maanden (kosteloos). Vergelijk dat dus goed.
• Dalrente / offerterente: bij de optie offerterente ga je de rente betalen waarvoor je hebt getekend in de offerte (ook als de rente bij die bank ten tijde van passeren van de hypotheekakte lager is). Bij de dagrente krijg je de laagste van de offerterente en de rente zoals die geldt ten tijde van het passeren van de hypotheekakte. Sommige partijen bieden de dalrenteoptie voor een hogere rente aan. Sommige partijen bieden die standaard aan.
• Wel/geen aflossingsvrij: niet alle partijen bieden de mogelijkheid om een Aflossingsvrije hypotheek af te sluiten (hoewel dit fiscaal wel zou kunnen).
• Aflossen binnen een bepaalde looptijd: als je een consumptieve lening sluit (hypotheek waarover de rente niet fiscaal aftrekbaar is) moet je bij veel partijen de hypotheek in 15 jaar aflossen middels een Annuïteitenhypotheek of Lineaire hypotheek. Er zijn ook geldverstrekkers waarbij je onder voorwaarden ook voor 30 jaar mag kiezen (o.b.v. een Aflossingsvrije hypotheek of een hypotheek met aflossing).
• Automatische renteaanpassing (alleen bij niet NHG hypotheken): verschillende geldverstrekkers kennen een automatische rente aanpassing als de hypotheekschuld t.o.v. de marktwaarde van de woning daalt. Een mooie regeling.
• Verplichting overlijdensrisicoverzekering: niet veel banken kennen nog een verplichting.
• Doorgeefregeling: deze regeling maakt het mogelijk om de rente door te geven aan de kopers van jouw woning. Als je zelf gaat huren (en niet binnen bijvoorbeeld 3 tot 6 maanden naar een nieuwe woning gaat) of je emigreert, dan kan dit voor de nieuwe bewoners interessant zijn (en voor jou door bijvoorbeeld een vergoeding of een hogere verkoopprijs).
• Renteopslag na eerste rentevaste periode: soms krijg je bij aanvang van de hypotheek een lagere rente aangeboden. Bij verlenging is de rente dan hoger, omdat de aanvangskorting daarna niet meer geldt.
• Wel/geen betaalpakket/salarisstorting: mogelijk moet er een betaalrekening afgesloten worden bij de partij waar je de hypotheek afsluit. Vaak ontvang je een korting op de hypotheekrente als je ook je inkomen stort. Maar wil je wel bij die bank gaan bankieren?
• Inbreng kapitaal van een lopende (Bank)spaarhypotheek wel/niet mogelijk: als je een (Bank)spaarhypotheek hebt en je wilt die meenemen naar een andere geldverstrekker, dan moet goed bekeken worden of dit kan (en onder welke voorwaarden). Veel partijen kunnen dit product niet overnemen van een andere partij. Let daarbij ook goed op wat de uiterste doorstortdatum is van het kapitaal (bijvoorbeeld als je huidige woning nog niet verkocht is).

Je hebt hierboven kunnen lezen dat je nogal op wat zaken moet letten bij een hypotheek (los van de hypotheekrente en het advies zelf) en de lijst zou nog langere gemaakt kunnen worden. Bepaalde keuzes kunnen duizenden euro’s aan rente schelen.

Zoals voor vele zaken in het leven geldt dat bij hypotheken ook: je betaalt voor de (kwaliteit van de) voorwaarden. In de meeste situaties geldt dus ook: hoe meer goede voorwaarden, hoe hoger de rente.

Wil je in contact komen met een betrouwbare en deskundige hypotheekadviseur om te kijken wat naast de rente voor jou van belang is? Laat je gegevens achter via onderstaande contactbutton en we nemen contact met jou op. Er zijn geen kosten verbonden aan dit gesprek.

Ja, neem contact met mij op

Floris de Nooij
Team Woon en Bespaar