Blog: tussentijds rente aanpassing hypotheek
Tussentijdse verlaging van de hypotheeklasten: hoe werkt dat?
Vanaf 2015 werd de rente steeds lager en een dieptepunt eind 2021. Begin 2022 begon de rente weer te stijgen. Nu (2024) zitten we weer aardig om een gemiddeld renteniveau.
Veel mensen hebben de afgelopen jaren hele lage hypotheeklasten gecreëerd. Ten eerste komt dit door een lagere rente bij het aflopen van de rentevaste periode (reguliere renteverlenging). Ten tweede komt dit door het oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker. Ten slotte is er bij veel geldverstrekkers de mogelijkheid om de hypotheekrente tussentijds af te kopen of de rente te middelen (dan blijf je bij dezelfde geldvertrekker en profiteer je van de lagere hypotheekrente).
De keuze hangt van vele factoren af, o.a.: wat worden de nieuwe hypotheekvoorwaarden? Ben je van plan te verhuizen? Wat voor hypotheekvorm(en) heb je? Hoe lang loopt het rentecontract nog (i.c.m. de verwachte rente ontwikkeling)? Wat zijn de fiscale gevolgen?
Lagere lasten zijn ook mogelijk door een extra aflossing op de hypotheek. Niet voor alle hypotheekvormen is een tussentijdse rente aanpassing interessant. Bij de keuze voor een tussentijdse renteaanpassing, de oversluiting van de hypotheek of een grote aflossing raad ik aan om altijd een gecertificeerd financieel adviseur te benaderen.)
Kortweg heb je onderstaande 3 opties om te bekijken of je lagere hypotheeklasten kunt krijgen:
1. Rente afkoop (bij dezelfde geldverstrekker);
2. Rentemiddeling (bij dezelfde geldverstrekker);
3. Oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker.
De boeterente
Als je een rentecontract tussentijds openbreekt is er vrijwel altijd sprake van een boeterente (na aftrek van het boetevrije percentage van het rentecontract). Dit zijn de gederfde rente inkomsten van de geldverstrekker. Dat komt doordat de rente die een geldverstrekker krijgt voor een lening die zij nu zouden verstrekken lager is dan de rente die jij betaalt als je het rentecontract wel uitdient. Deze boeterente kun je ineens betalen of, als het bedrag niet uit eigen geld betaald kan worden, kan die in de hypotheek of in een krediet gefinancierd worden (indien passend op het inkomen en de waarde van de woning). De ineens betaalde boeterente is eenmalig fiscaal aftrekbaar over het deel van de hypotheek waarvan de huidige hypotheekrente ook fiscaal aftrekbaar is.
Als je de boeterente ineens betaalt en je blijft bij dezelfde geldverstrekker dan heet dit een rente afkoop. Hierdoor heb je direct lagere rente, maar heb je ook een investering gedaan vanuit je eigen geld. Of je kiest voor een verhoging van de hypotheek of je hebt een krediet afgesloten (hiervoor is een advies verplicht).
Ook heb je de mogelijkheid om de boeterente te laten verdisconteren in de nieuwe rentevaste periode. Dit heet rentemiddeling. Bij deze variant wordt de boeterente uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. De rente is dan hoger dan die je zou krijgen als je de boeterente ineens betaalt.
Hieronder vind je een aantal voor- en nadelen van de rentemiddeling.
Voordelen rentemiddeling:
1. Direct lagere hypotheeklasten.
2. Je hoeft geen eigen geld in te brengen.
3. Het is relatief eenvoudig te regelen.
4. Je hebt weer zekerheid qua hypotheeklasten voor een langere periode.
5. De hypotheekschuld blijft hetzelfde.
6. Er is geen toetsing op het inkomen.
Nadelen rentemiddeling:
1. Veelal krijg je een risico renteopslag.
2. Sommige geldverstrekkers geven minder goede voorwaarden na een rentemiddeling.
3. Er wordt niet altijd rekening gehouden met het boetevrije aflossingspercentage.
4. Vaak is het de duurste oplossing (t.o.v. rente afkoop en oversluiting).
Zoals opgemerkt wordt de rentemiddeling niet bij iedere geldverstrekker aangeboden en iedere geldverstrekker hanteert weer andere (nieuwe) hypotheekvoorwaarden. Het is hiermee van belang dat je weet wat de nieuwe hypotheekvoorwaarden worden. Je hoeft bij een rentemiddeling geen groot bedrag aan eigen geld in te brengen. Wel dien je bij een rentemiddeling rekening te houden met de omzettingskosten per leningdeel en - indien je advies hebt ingewonnen - de advies- en afhandelingskosten voor de financieel adviseur.
Het kan uiteraard zijn dat een andere geldverstrekker een lagere rente en/of betere hypotheekvoorwaarden biedt. Dan is het oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker wellicht interessanter. Mogelijk kom je nu wél in aanmerking voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie) of kom je bij de nieuwe geldverstrekker in een lagere rentecategorie.
Als je de optie van de oversluiting naar een nieuwe geldverstrekker laat uitzoeken, dan dien je in de berekeningen ook goed terug te laten komen wat de extra kosten zijn van bijvoorbeeld de notaris, de advies- en afhandelingskosten, de boeterentekosten en indien van toepassing de NHG-kosten en de taxatiekosten. Er kan berekend worden wat de terugverdientijd is (totale kosten gedeeld door de jaarlijkse besparing x het aantal jaren of maanden). Daarbij moet de bruto- én nettoberekening goed terugkomen voor de juiste beslissing. Dat is de rekenkundige benadering. Door het opnieuw vastzetten van de rente voor een langere periode beperk je het risico van een rentestijging na afloop van de huidige rentevaste periode. Ook kan de (mentale) rust van lage(re) hypotheeklasten voor een lange periode veel waard zijn.
De besparing:
Lagere hypotheeklasten zijn altijd welkom. Als de maandelijkse hypotheeklasten al goed betaalbaar waren kun je ook overwegen om die besparing maandelijks opzij te zetten en jaarlijks een extra aflossing te doen op de hypotheek. Of juist de Aflossingsvrije hypotheek (als die je hebt) om te zetten naar een hypotheekvorm mét aflossing. Vraag een gecertificeerd financieel adviseur om de beste optie in jouw situatie.
Wat ook steeds meer mensen inzien is dat men naar een nieuwe (grotere) woning kan verhuizen met vergelijkbare woonlasten. Hier moeten ook de wellicht hogere gemeentelijk belastingen, hogere onderhoudskosten en hogere energiekosten in meegenomen worden.
Zoals bovenstaande laat zien, zijn er vele factoren die bepalen of een tussentijdse rente aanpassing een goede beslissing is. Daarbij moet ook nog gekeken wat de beste optie is voor de aanpassing.
Als je een renteaanpassing wilt gaan doen: laat je goed voorlichten!
Wil jij weten wat een rente aanpassing kan betekenen in jouw situatie? Laat dit door een deskundig financieel adviseur bekijken. Wil je dat er contact opgenomen wordt om die zaken in een vrijblijvend en kosteloos gesprek te bespreken: verzend je gegevens via onderstaande button en er wordt binnen 1 dag contact opgenomen.
